Informationen über zukünftige Sanierungsgebiete

Vorbereitende Untersuchungen für vorläufiges Stadterneuerungsgebiet Mitte/Innenstadt

In den kommenden Jahren sollen die City und die angrenzenden Quartiere moderner werden und sich für neue und zeitgemäße Formen des Lebens, Wohnens, Arbeitens und Einkaufens in der Stadt öffnen. Die Stadtverwaltung kann dabei spezielle Förderprogramme nutzen.
Es handelt sich um die Landesinitiative „Stärkung der Investitionsfähigkeit der Oberzentren“ und um das Bund-Länder-Programm „Wachstum und nachhaltige Entwicklung“. In seiner Sitzung am 14. Dezember 2020 beschloss der Stadtrat zur Vorbereitung des vorläufigen Stadterneuerungsgebietes Mitte/Innenstadt aus diesen Stadtumbaumitteln, drei externe Büros mit der Vorbereitenden Untersuchung (VU), dem Erstellen eines Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK) und eines Rahmenplanes zu beauftragen.

Lage des Untersuchungsgebietes

Das vorläufige Stadterneuerungsgebiet Mitte/Innenstadt ist 126 Hektar groß und umfasst den gesamten Stadtteil Mitte. Hinzu kommen das Areal entlang des Rheins bis zum Hemshofkreisel sowie Flächen zwischen der Bürgermeister-Grünzweig-Straße, Welser- und Blücherstraße, der Jakob-Binder-Straße, ein Teil der Prinzregentenstraße sowie der Carl-Wurster-Platz. Die genaue räumliche Abgrenzung wird nach dem Abschluss der Vorbereitenden Untersuchungen vorgenommen.

Reicherthaus kann saniert und Kinder- und Jugendbibliothek erweitert werden

Bereits während der Sanierung der Stadtbibliothek wurden innerhalb der Verwaltung aber auch mit dem Fördermittelgeber beim Land die Überlegungen zur Sanierung des Reicherthauses und der Erweiterung der Kinder- und Jugendbibliothek vorangetrieben. Die neue Kinder- und Jugendbibliothek und die Sanierung des Gebäudes sind das Leuchtturmprojekt, mit dem die anderen Maßnahmen zur Aufwertung der Innenstadt, die im ISEK erarbeitet werden, unterstützt werden. Dabei wird das denkmalgeschützte Gebäude bezüglich Heizung und Lüftung auf den neuesten technischen Stand gebracht und die einfach verglasten Fenster, insbesondere die Kunstverglasung im Erd- und Obergeschoß des Foyers erneuert beziehungsweise saniert. Die Kinder- und Jugendbibliothek wird um den alten Kinosaal erweitert. Durch den Einbau eines Aufzugs wird das Gebäude barrierefrei erschlossen. Zudem wird der Heinz-Beck-Hof neu gestaltet und erfährt dadurch unter anderem auch für den Kunstverein eine neue Aufenthaltsqualität

Die Zeit zwischen den ersten Überlegungen zum Reicherthaus und dem Antrag auf Förderung wurde gut genutzt: In mehreren Workshops wurden zusammen mit den Nutzerinnen und Nutzern der Kinder- und Jugendbibliothek ein modernes Konzept erarbeitet, das von dem international renommierten Innenarchitekten Aat Vos betreut und umgesetzt wird. Durch die neu aufgestellte Kinderbibliothek und das ansprechend umgestaltete Gebäude wird, zusammen mit der Stadtbibliothek, ein attraktiver Anlaufpunkt für viele Menschen aus der Innenstadt geschaffen.

Fragen und Antworten

Was sind Vorbereitende Untersuchungen?

Damit ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt werden kann, müssen zunächst Vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden. Dabei werden Erkenntnisse über die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge im Untersuchungsgebiet gewonnen. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen dienen als Beurteilungsgrundlage für die Notwendigkeit der Sanierung. Die Vorbereitenden Untersuchungen sollen vor allem städtebauliche Missstände im Untersuchungsgebiet aufzeigen und sowohl positive als auch negative Auswirkungen einer Sanierung für die Betroffenen näher beleuchten. Ergibt die Summe der Untersuchungsergebnisse, dass die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse liegt, kann ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt werden. Die rechtliche Grundlage der Vorbereitenden Untersuchungen ist in § 141 des Baugesetzbuchs begründet.

Wer führt die vorbereitenden Untersuchungen durch?

Die Vorbereitenden Untersuchungen werden in der Regel nicht von der Stadtverwaltung selbst ausgeführt, sondern an externe Planungsbüros vergeben.
Dazu wird der Auftrag zunächst ausgeschrieben, um ihn in einem Vergabeverfahren einen passenden Bewerber zu finden. Dabei wird das Büro anhand zuvor festgelegter Kriterien ausgewählt.

Was ist ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept?

In einem so genannten Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK), wird ein Leitbild für die weiteren Planungen entworfen. Dabei integriert es sämtliche Belange der zukünftigen Entwicklung. Das bedeutet, dass alle Bereiche des Lebens in der Innenstadt wie Wohnen, Arbeiten, Handel und Tourismus miteinbezogen werden. Das ISEK wird verbindlich auf die weiteren formellen Planungselemente wirken. Damit sollen konkrete, langfristig wirksame und lokal abgestimmte Lösungen für die entsprechenden Herausforderungen und Aufgabengebiete des Untersuchungsgebiets erarbeitet werden.

Was ist ein Rahmenplan?

Für die Ausweisung eines Sanierungsgebietes muss ein so genannter Rahmenplan aufgestellt werden: Nach einer Bestandsaufnahme erfolgt eine Potentialermittlung und es werden Ziele formuliert. Darüber hinaus wird ein Maßnahmenkatalog erstellt, um durch verschiedene Instrumente die Ziele der Sanierung zu erreichen und eine positive Entwicklung der Innenstadt langfristig zu sichern. Der Rahmenplan steht als informelles Planungsinstrument auf der Planungsebene zwischen dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan.

Was ist ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet?

Sollen in einem Teil der Stadt städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann die Gemeinde dieses Gebiet durch Beschluss förmlich festlegen. Dabei ist die Größe des Gebiets so zu wählen, dass eine zweckmäßige Durchführung des Gebiets möglich ist. Es sollte also nicht zu groß, zu klein oder ungünstig geschnitten sein. Die Ziele städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen und förmlich festgelegter Sanierungsgebiete sind die Behebung städtebaulicher Missstände, wodurch das Gebiet wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Die Festlegung des Sanierungsgebiets erfolgt mit der Sanierungssatzung, die ortsüblich bekannt gemacht werden muss. In der Satzung wird auch der Zeitrahmen der Sanierung festgelegt, die nach 15 Jahren abgeschlossen sein sollte. Die Sanierung kann im klassischen oder vereinfachten Verfahren durchgeführt werden, wobei bei letzterem diverse sanierungsrechtliche Vorschriften und Rechtsfolgen ausgeschlossen sind. Die rechtliche Grundlage der Sanierungssatzung ist in § 142 des Baugesetzbuchs begründet. Mit der Sanierungssatzung erfolgt auch der Eintrag eines Sanierungsvermerks in das Grundbuch der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke. Somit ist für jedes Grundstück eindeutig zu erkennen ob es in einem Sanierungsgebiet liegt oder nicht.

Welche Auswirkungen hat ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet auf Immobilienbesitzer und Immobilienbesitzerinnen?

Bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge in einem Sanierungsgebiet bedürfen der Genehmigung der Gemeinde, sofern von diesen nicht abgesehen wird. Die zu genehmigenden Vorhaben und Rechtsvorgänge sind in § 144 BauGB genannt und hier aufgelistet:

  • Abschluss von befristeten Miet- und Nutzungsverhältnissen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr
  • Der Kaufvertrag einer Veräußerung eines Grundstücks
  • Die zugrundeliegende schuldrechtliche Vereinbarung beispielsweise die Bestellung von Grundpfandrechten.

Um Verzögerungen bei der sanierungsrechtlichen Genehmigung zu vermeiden werden Eigentümer und Eigentümerinnen gebeten sich frühzeitig mit der Verwaltung in Verbindung zu setzen.
Sind Sanierungsmaßnahmen förderfähig?
Nach den Paragrafen 7h, 10f und 11a Einkommensteuergesetz (EStG) sind bestimmte bauliche Maßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB) steuerlich begünstigt. Um derartige Modernisierungs-und Instandsetzungsmaßnahmen erhöht steuerlich absetzen zu können, wird eine Bescheinigung der Stadt Ludwigshafen benötigt. Voraussetzung dafür ist, dass vor Beginn der Modernisierung eine Vereinbarung über die Modernisierung und Instandsetzung mit der Stadt Ludwigshafen abgeschlossen wurde.

Wie können sich Bürgerinnen, Bürger und Gremien in die Planung einbringen?

Im Laufe der Vorbereitenden Untersuchungen wird es im Sommer 2021 die Möglichkeit zur Bürgerbeteiligung geben. Es ist eine Aktionswoche geplant, bei der Eigentümer- und Anwohnerbefragungen und Gespräche mit Schlüsselakteuren durchgeführt werden. Gleichzeitig wird ein Gläsernes Büro eingerichtet, um allen Bürgern die Möglichkeit zu geben, eigene Ideen einzubringen Gleichzeitig werden verschiedene Workshops durchgeführt. Die Formate müssen immer unter Beachtung der aktuellen Situation und den Corona-Bestimmungen angepasst werden. Sollten deshalb Formate nicht durchführbar sein, wird es Möglichkeiten zur Online-Beteiligung geben.

Wie ist der zeitliche Ablauf geplant?

Der folgende grobe Zeitplan kann sich unter Berücksichtigung der aktuellen Pandemie-Lage verschieben. Zunächst wird das Büro die vorhandenen Daten, Konzepte und Strategien der Stadt Ludwigshafen am Rhein sichten und erste Schwerpunkte festlegen. Dabei steht das Büro im steten Austausch mit Vertretern der Stadtverwaltung. Ende März ist eine intensive Besichtigung des Untersuchungsgebiets geplant um einen Eindruck vor Ort zu erhalten. Diese Eindrücke und erste Ergebnisse werden in den jeweiligen Ortsbeiräten Mitte April vorgestellt. In einer Aktionswoche Anfang Mai soll mit Schlüsselakteuren der Stadt eine Aktionswoche stattfinden, bevor Ende Juni/Anfang Juli die vorbereitenden Untersuchungen mit einem öffentlichen Termin abgeschlossen werden.